Mit dem Tod des Eigentümers geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über. Diese Gesamtrechtsnachfolge erfasst Immobilien mit allen Rechten, Pflichten und Belastungen. Das Grundbuch hinkt oft hinterher - materiell ist die Rechtsnachfolge eingetreten, formell muss das Grundbuch noch berichtigt werden. Für den Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt sind Erbschein oder andere anerkannte Nachweise erforderlich. Sind mehrere Erben vorhanden, gehört die Immobilie der Erbengemeinschaft - nicht einem Einzelnen zur freien Verfügung. Zugleich haftet der Erbe für Nachlassverbindlichkeiten. Eine Immobilie darf nie isoliert nach ihrem Marktwert beurteilt werden - entscheidend ist die Gesamtlage des Nachlasses. Die gesetzliche Erbfolge greift wenn keine wirksame Verfügung vorliegt. Sie fragt nach Verwandtschaft und Ehe, nicht aber: Wer kann die Immobilie sinnvoll übernehmen? Wer kann laufende Kosten tragen? Das Gesetz liefert keine maßgeschneiderte Immobiliennachfolge, sondern produziert häufig eine Erbengemeinschaft. Was formal gerecht erscheint, ist praktisch oft schwierig und konfliktanfällig. Nach dem Erbfall gilt: Nicht automatisch Ordnung, sondern zunächst Rechtsnachfolge. Ordnung muss erst geschaffen werden.
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