Immobilie vererben 2026: Warum gestiegene Werte zum Steuerproblem werden

Immobilien als Hauptbestandteil des Erbes

In Deutschland wechseln jährlich rund 400.000 Immobilien im Erbfall den Eigentümer. Damit sind Immobilien der wichtigste Vermögensbestandteil in deutschen Nachlässen – und gleichzeitig die häufigste Quelle für Erbstreitigkeiten.

Das Problem: Gestiegene Werte, gleichbleibende Freibeträge

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Die Erbschaftsteuer-Freibeträge wurden jedoch seit Jahren nicht angepasst. Das Ergebnis: Immer mehr Erbschaften überschreiten die Freibeträge, obwohl die Erben oft kein liquides Vermögen haben, um die Steuer zu bezahlen.

Besonders betroffen sind Kinder, die ein Elternhaus erben. Der Freibetrag für Kinder beträgt 400.000 Euro pro Elternteil. Bei einer Immobilie im Wert von 700.000 Euro und zwei Kindern kann schnell eine erhebliche Steuerbelastung entstehen.

Neue Bewertungsregeln seit 2023

Seit 2023 gelten neue Bewertungsregeln für Immobilien im Erbfall. Das Bundesfinanzministerium hat die Grundlagen für die steuerliche Bewertung aktualisiert – was in vielen Fällen zu höheren steuerlichen Immobilienwerten führt. Auch für 2026 wurden die relevanten Bewirtschaftungskosten und Kapitalwerte aktualisiert.

Pflichtteil bei Immobilien: Das Liquiditätsproblem

Der Pflichtteil ist immer ein Geldanspruch – auch wenn der Nachlass nur aus einer Immobilie besteht. Wer ein Haus erbt, aber einem Geschwisterkind den Pflichtteil auszahlen muss, steht vor einem klassischen Liquiditätsproblem: Das Haus muss verkauft oder belastet werden.

Was Sie jetzt tun können

Wer eine Immobilie besitzt und vererben möchte, sollte folgende Optionen prüfen:

• Schenkung zu Lebzeiten unter Nutzung der Freibeträge (alle 10 Jahre)
• Nießbrauchvorbehalt bei Schenkung
• Güterstandsschaukel für Ehepaare
• Testament mit klarer Regelung zur Immobilienverteilung
• Vermögensanalyse in ERITAJ nutzen um Unterdeckungen frühzeitig zu erkennen